تشنج مسكن با داروی مشاوران املاك!
ارتباط با مشتری تشنج مسكن با داروی مشاوران املاك!
به گزارش ارتباط با مشتری به نقل از ایسنا، مشاهدات میدانی از آن حكایت می كند كه رشد قیمت مسكن در اردیبهشت ماه ۱۳۹۷ به بالاترین حد خود طی شش سال اخیر رسیده است. كنار یكی از فروشندگان خانه كلنگی كه با مشاور املاك تماس گرفته نشسته ام. از آن طرف خط صدایی شنیده می گردد كه قیمت مسكن را با عنایت به رونق سفته بازی در این بازار تعیین می كند: "من خیرخواه شما هستم. اگه الان با این قیمت بفروشی یك ماه دیگه عین خونه ی خودت رو باید حدود ۱۰۰ میلیون بالاتر بخری، یه خیر به ما بده، خونه ات رو به قیمت خوب می فروشم. خونه ی شما ۱۸۰ متره، یعنی اگه متری نیم میلیون بالاتر برات بفروشم ۹۰ میلیون به نفعت میشه؛ ۴۰ تومنش رو به من بده ۵۰ تومن مال خودت".
اوج گیری تا ۷۰ درصد قیمت مسكن
نیمه ی دوم اردیبهشت ماه امسال مسكن یكباره اوج گرفت. به اذعان حسام عقبایی ـ نایب رییس اتحادیه املاك ـ قیمت مسكن طی ۱۵ روز دوم اردیبهشت ماه در بعضی نقاط تهران تا ۷۰ درصد رشد نقطه به نقطه را تجربه نمود كه با شروع ماه رمضان مجددا دچار افت شد. پرش ۴۰ تا ۷۰ درصدی قیمت مسكن شهر تهران در اردیبهشت ماه ۱۳۹۷ نسبت به ماه مشابه سال قبل در حالی رقم خورد كه این میانگین در فروردین ماه ۲۹.۵ درصد بود. بررسی عوامل اثرگذار بر تشنج ماهیانه ی ملك در پایتخت به كوچ متقاضیان از بازارهای طلا و دلار به سمت مسكن مربوط می گردد.
نقش مشاوران در گرانی ملك
"این منطقه خوش فروشه، اگه یه كم روی این فایل كار نماییم، می تونیم بهتر بفروشیم". عامل سوم تورم زا در بازار ملك به رفتار بعضی واسطه های ملكی برمی گردد كه با آگاهی از شلوغ ترین ماه بازار مسكن طی حداقل شش سال اخیر، بعنوان مشوق گرانی عمل كردند. برخی مشاوران املاك كه عقبایی مدعی است جواز كسب ندارند، در مناطق پرمشتری تهران، فروشندگان را به ارائه قیمت های بالاتر سوق می دهند و تورم انتظاری در بازار ملك را عامل توجیه كننده ی این رفتار می دانند. اما واقعیت ماجرا چیز دیگری است.
بررسی تعداد معاملات مسكن پایتخت طی شش سال اخیر از آن حكایت می كند كه اردیبهشت ماه یكی از پرتقاضاترین ماه ها در بازار مسكن بوده است. امسال با عنایت به تاثیرپذیری مسكن از التهاب بازارهای موازی، این تقاضا نمود بیشتری پیدا كرد و هجوم مشتریان آپارتمان منجر به افزایش قیمت به بالاتر از میانگین سالیانه شد. اما پیش بینی می گردد این تب در ماه های آینده به تدریج فروكش كند و میانگین رشد قیمت مسكن به محدوده ۳۰ درصد برگردد.
آنها كه از آب گل آلود ماهی می گیرند
عوامل دیگری هم همچون كمبود عرضه طی شش سال اخیر و نبود سیاست های تعدیل كننده همچون مالیات بر خانه های خالی در گرانی یكباره خانه ی آرزوها در اردیبهشت ماه نقش داشتند اما در این بین كم نیستند بنگاهی هایی كه ماهی های درشت از این آب گل آلود صید می كنند. اتحادیه املاك هم كماكان سكوت پیشه كرده و نقش خویش را به تازگی به ارائه ی آمار تعداد معاملات تنزل داده است.
علت نابسامانی بازار مسكن چیست؟
دبیر كانون انبوه سازان می گوید: مسكن تنها كالایی بود كه طی شش سال اخیر گران نشد اما با انباشت تقاضا در این بازار طی دو سه ماه اخیر قیمت آن به یكباره جهش كرد. دامن زدن مشاوران املاك به وضعیت فعلی، ركود ساخت و ساز، افزایش هزینه های تولید، غیر قابل اجرا شدن قانون پیش فروش و بی توجهی به قانون بهبود فضای كسب و كار، عوامل اصلی این گرانی بوده است.
فرشید پورحاجت با اشاره به تاثیر قیمت زمین بر روی قیمت مسكن بیان می كند: مالكان زمین نقش تعیین كننده در رشد قیمت آپارتمان طی ماه های اخیر داشته اند. هم اكنون در مناطق هدف ساخت و ساز با كمبود زمین مواجهیم و این سبب شده مشاوران املاك به خاطر این كه كسب و كار خودشان را رونق بدهند به مالكان پیشنهاد ارائه قیمت های بالا می دهند كه متاسفانه به افزایش قیمت مسكن دامن زده است. زمین در مناطق شهری كمیاب شده و این مورد را هم مالكان و هم مشاوران املاك خوب می دانند. ازاین رو تلاش می كنند املاك كلنگی را به بالاترین قیمت بفروشند.
مشاوران متخلف جواز كسب ندارند
از جانب دیگر نایب رییس اتحادیه املاك با اذعان به وجود تخلف در صنف مشاوران املاك می گوید: من كتمان نمی كنم كه در مشاوران املاك تخلف صورت می گیرد. در تمامی مشاغل و حرف احتمال وجود تخلف وجوددارد. كما این كه ممكن است پزشك یا حتی خبرنگار متخلف هم داشته باشیم اما این كه بگوییم عموم مشاوران املاك، افرادی خاطی و متخلف هستند این گونه نیست و غالب مشاوران افراد شرافمتمندی هستند.
حسام عقبایی بیان می كند: عموم مشاوران به دنبال این هستند كه قیمت مدنظر خریدار و فروشنده را به هم نزدیك كنند. هنر مشاور املاك این است كه ملك را به قیمت واقعی آن روز بفروشد. ممكن است بعضی مشاوران به فروشنده بگویند اكازیون فروخیتم یا به خریدار بگویند اكازیون خریدیم. اما شرافتمندانه ترین كار این است كه مشاور املاك با عنایت به قیمت واقعی روز هر منطقه به خریدار و فروشنده خدمات ارائه دهد. عمده كسانی كه فروشندگان را ترغیب به ارائه قیمت های كاذب می كنند فاقد جواز كسب هستند و در صورتی كه این گزارش ها به اتحادیه برسد با آنها برخورد می نماییم. هرچند طی حدود ۲۰ سال كه من در اتحادیه حضور دارم هنوز چنین شكایتی به دست ما نرسیده است.
عقبایی هم چنین پیش بینی نمود كه بازار مسكن در ماه های پیش رو به تعادل برسد و میانگین رشد قیمت آن به متوسط ۳۰ درصد برگردد. او اظهار داشت: تا اواخر تابستان شاهد كاهش تدریجی قیمت مسكن خواهیم بود اما از حدود ۳۰ درصد رشد سالیانه پایین تر نمی آید.
خطر ركود تورمی در انتظار بازار مسكن
بخش مسكن بیش از پنج سال ركود ساخت و ساز و معاملات را تجربه می كند. از سه ماهه پایانی سال ۱۳۹۶ همزمان با افزایش نسبی معاملات، قیمت های قطعی شهر تهران تا ۴۱ درصد افزایش نشان داد. میانگین قیمت مسكن شهر تهران هم در اسفندماه ۲۶ درصد نسبت ماه مشابه سال پیش از آن افزایش پیدا كرد. سپس در فروردین ماه كه معمولا تعداد معاملات پایین می آید شاهد كاهش ۶.۳ درصدی معاملات تهران بودیم اما میانگین قیمت ها نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲۹.۵ درصد رشد كرد در منطقه ۵ بعنوان پرفروش ترین منطقه شهر تهران میانگین قیمت سالیانه ۴۷ درصد افزایش پیدا كرد. هرچند هنوز آمار رسمی بانك مركزی از وضعیت بازار مسكن شهر تهران در اردیبهشت ماه ارائه نشده، اتحادیه املاك گزارش داده كه در این ماه حدود ۲۱ هزار مورد خرید و فروش مسكن در شهر تهران انجام شده كه نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷ درصد افزایش یافته است. این در شرایطی است كه مشاهدات میدانی از رشد ۴۰ تا ۷۰ درصد قیمت ها در مناطق پرمشتری شهر تهران حكایت دارد. یعنی نرخ تورم مسكن به عدد بی سابقه حدود ۴۰ درصد بالاتر از میانگین تورم عمومی رسیده و احیانا ادامه ی این وضعیت به ركود تورمی در بازار مسكن منتج خواهد شد.
گزارش از مجید انتظاری
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب