جزئیات قانون اجبار به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و پاسخ به ابهامات احتمالی
به گزارش ارتباط با مشتری، معاون امور املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور توضیحاتی را پیرامون قانون اجبار به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ارائه داد و اظهار داشت: باید مردم را در مورد این قانون آگاه نماییم.
به گزارش ارتباط با مشتری به نقل از ایسنا، صفدر کشاورز در جلسه مشترک با رئیس سازمان ثبت و روسای کانون سردفتران و مشاورین املاک که در مورد بررسی قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» برگزار شد، اظهار داشت: دو قانون درمورد املاک کشور تصویب شده است که یکی قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور است که نقشه حدنگاری کل کشور را تهیه و اسناد مالکیتش را صادر می کند. قانون دوم، قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» است که تکمیل کننده آن قانون است. مطابق قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» هر گونه نقل و انتقال باید به صورت رسمی صورت گیرد.
وی ادامه داد: طبق ماده ۱۰ قانون اجبار به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، «سازمان مکلف است ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه ای را با عنوان «ساماندهی اسناد غیررسمی» جهت ثبت ادعاهای راجع به مالکیت عین، مالکیت منافع بیشتر از دوسال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول و مستندات در ارتباط با آن که پیش از راه اندازی سامانه مذکور بوجود آمده و فاقد سند رسمی هستند، ایجاد نماید.» به عبارتی تکلیف نقل و انتقال در کشور پس از راه اندازی این سامانه مشخص شده است.
کشاورز افزود: همینطور در بخشی از ماده ۱۰ قانون مذکور آمده است: «مدعیان مذکور مکلفند ظرف دو سال از تاریخ راه اندازی این سامانه نسبت به درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه مذکور و ظرف دو سال از تاریخ درج در سامانه، حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای اجبار به تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط در مراجع قضایی یا هر امر قانونی لازم دیگر به منظور أخذ سند رسمی مالکیت، اقدام و مدرک مربوط را در سامانه درج نمایند. بعد از اقدام متقاضی، مراجع قانونی مربوط مکلفند اقدامات انجام شده توسط متقاضی و هم نتیجه آنرا در سامانه مبحث این ماده درج نمایند. بعد از مهلت مزبور هیچ ادعائی در سامانه قابل ثبت نیست. در صورت انقضای مواعد فوق الذکر و عدم اقدام قانونی مدعیان مذکور، ادعاهای مزبور ضد اراضی عمومی و دولتی همچون اراضی ملی، موات، خالصه، مستحدث و ساحلی و همینطور ضد اشخاص ثالث با حسن نیت (بی اطلاع از معاملات معارض قبلی) دارنده سند رسمی، قابل استناد، استماع و معارضه نیست.» ؛ بنابراین تکلیف را مشخص کرده و فرصت ۴ ساله به مردم داده که مستندات و ادله خویش را در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی درج کنند تا در این ۴ سال تعیین تکلیف شود و پس از این ۴ سال در کشور نقطه ای را بدون سند و مالکیت نداشته باشیم.
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اظهار داشت: قانون جامع حدنگار و قانون اجبار به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را که کنار هم می گذاریم می بینیم که پس از یک مدتی کشور ما به سمت و سویی می رود که منطقه و ملکی فاقد سند نخواهد بود و پس از آن هر گونه نقل وانتقالی که صورت می گیرد به صورت رسمی است. تکلیف ما اینست که بستر را مهیا نماییم و هر کس در حوزه کاری خود اقداماتش را انجام دهد. سازمان ثبت اسناد در حوزه شناسایی و صدور اسناد مالکیت و مشاورین املاک و دفاتر اسناد هم در زمینه تسهیل برای تنظیم اسناد رسمی باید فعالیت کنند تا بتوانیم با اجرا شدن این قانون، وضعیت املاک کشور را سرو سامان و بهبود دهیم.
وی ادامه داد: طبق ماده یک قانون اجبار به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول « یک سال پس از طریق اندازی رسمی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» مبحث ماده (۱۰) این قانون، هر عمل حقوقی شامل عقد و ایقاع که مبحث یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیشتر از دوسال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول باشد و وقف و هم انعقاد عقد رهن در مورد آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیشتر از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیشفروش ساختمان شامل این که به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد، در غیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها، در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در مورد آن عمل حقوقی و اسناد در ارتباط با آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر، دعوای اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت، اجبار به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و اجبار به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست. همینطور اسناد ثبت نشده راجع به اعمال حقوقی مذکور در هیچ یک از دستگاههای اجرائی مبحث ماده (۲۹) قانون برنامه پنجساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۹۵/۱۲/۱۴ پذیرفته نمی شود و در مراجع قضایی و اداری مذکور فقط شخصی مالک ملک، شناخته می شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که از این پس در این قانون «سازمان» نامیده می شود، ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.»
کشاورز افزود: آن چه که با تصویب این قانون باید مورد عنایت باشد، تبصره ۴ ماده یک قانون است که مطرح کرده است « مفاد این ماده درمورد اموال غیرمنقولی که بعد از لازم الاجراشدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر می شود، از تاریخ صدور سند مالکیت مذکور، مجری است، هرچند سامانه مبحث ماده (۱۰) این قانون راه اندازی نشده باشد.»
وی تصریح کرد: از سوم تیرماه سالجاری که قانون لازم الاجراست، هر سند حدنگاری که صادر می شود، مشمول ضمانت اجرای ماده یک قانون است و نباید به صورت عادی نقل و انتقالش صورت گیرد. در واقع اسناد حدنگاری که پس از ۳ تیرماه صادر می شود، باید نقل و انتقالش به صورت رسمی باشد. به جهت اینکه نقل و انتقال رسمی باشد قانونگذار سه راه پیشنهاد داده یکی ماده ۲ قانون است. طبق ماده ۲ قانون اجبار به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول « دفاتر اسناد رسمی مکلفند به درخواست طرفین معامله، اسناد در ارتباط با قراردادهای خصوصی اشخاص در مورد اموال غیرمنقول از قبیل تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه نامه و امثال آنرا تنظیم و ثبت نمایند. در این صورت باید مبلغ دقیق ثمن مورد توافق طرفین و همینطور شروط موردنظر آنها شامل پیشبینی اقساط ثمن و زمان پرداخت آن، پیشبینی انحلال و فسخ یا اسقاط آن با رعایت مقررات مربوط، در سند درج گردد. مأخذ محاسبه عوارض و وجوه قانونی از قبیل حق الثبت، حق التحریر و هزینه دادرسی قراردادهای مذکور تابع حکم مندرج در تبصره (۳) ماده (۶۴) قانون مالیات های مستقیم اصلاحی ۱۳۹۴/۴/۳۱ (ارزش معاملاتی) می باشد.»
وی ادامه داد: راه دوم ماده ۳ قانون مذکور است و طبق ماده ۳ قانون اجبار به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول « دلالان معاملات املاک شامل مشاوران املاک و بنگاه های معاملات ملکی مکلفند بعد از مذاکره مقدماتی، نسبت به درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیشنویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند. این امر مانع رجوع مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست. چگونگی اتصال به سامانه مذکور و ارتباط دلالان معاملات املاک شامل مشاوران املاک و بنگاه های معاملات ملکی با دفاتر اسناد رسمی و تقسیم اسناد بین دفاتر مذکور به باعث آئین نامه ای است که ظرف سه ماه از لازم الاجراشدن این قانون توسط سازمان با همکاری وزارت خانه های صنعت، معدن و تجارت و راه و شهرسازی تهیه می شود و به تصویب رئیس قوه قضاییه می رسد.»؛ بنابراین کانون سردفتران و سازمان ثبت باید کمک کنند تا زمینه اجرای ماده ۳ قانون فراهم گردد.
کشاورز خاطرنشان کرد: همینطور طبق تبصره ۲ ماده ۳ قانون مذکور« سازمان مکلف است ظرف یک سال از لازم الاجراشدن این قانون، امکان دسترسی دلالان معاملات املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد را به منظور انجام استعلامات مربوط و ثبت اعمال حقوقی مبحث ماده (۱) این قانون، فقط در چارچوب قراردادهای یکسان و نمونه (بدون امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی توسط متعاملین و دلالان معاملات املاک) در مورد املاک دارای سند رسمی فراهم آورد. متعاملین در صورتیکه قصد ثبت عمل حقوقی خارج از قالبهای مذکور را داشته باشند، می توانند به دفاتر اسناد رسمی رجوع نمایند.» راه سوم هم اینست که معاونت فناوری کوشیده و زمینه را برای ایجاد زیر ساخت لازم های لازم فراهم نموده است.
او در آخر اظهار داشت: مهم ترین بخش اطلاع رسانی و آگاهی بخشی به مردم است چونکه مردم هنوز از این قانون اطلاعی ندارند باید آگاه شوند ضمن این که به مردم آگاهی می دهیم که چه تغییری ایجاد می شود؛ نباید نگرانشان نماییم.
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب